정부가 10월 15일 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했습니다.
최근 수도권 집값이 다시 상승 조짐을 보이자, 강도 높은 규제 카드가 나왔습니다.
이번 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역 12곳이 규제지역으로 새롭게 지정되었습니다.
투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역까지 전방위로 확대된 이번 조치를 정리했습니다.
• 발표일: 2025년 10월 15일
• 적용 지역: 서울 전역, 경기 12곳, 인천 일부
• 주요 내용: 대출 제한, 토지거래허가제, 청약 제도 개편
1. 규제지역 확대 주요 내용
이번 부동산 대책에서 가장 눈에 띄는 부분은 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정된 점입니다.
이전까지 일부 구만 포함되던 규제가 강북 전 구역까지 확장됐습니다.
경기도 역시 과천, 분당, 광명, 용인, 수원, 하남, 고양, 화성, 남양주, 인천 송도·청라 등 주요 도심이 포함되었습니다.
이로써 수도권 핵심 지역 대부분이 규제지역에 편입된 셈입니다.
또한, 토지거래허가제가 병행 적용돼, 규제지역 내에서 부동산을 거래하려면 시·구청의 사전 허가가 필수입니다.
허가 후에는 2년 이상 실거주 의무가 생기기 때문에, 투자 목적의 단기 거래는 사실상 불가능해졌습니다.
2. 대출 및 금융 규제 강화
이번 대책에서는 금융 규제 역시 한층 강화되었습니다.
• 투기과열 및 조정대상지역 내 LTV 40% 제한
• 고가주택(15억 원 초과)의 주택담보대출 사실상 금지
• 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 및 가산금리 적용
이로 인해 대출 가능 금액이 크게 줄었고, 대출 심사도 더 까다로워졌습니다.
예전처럼 레버리지를 이용해 집을 사는 구조는 더 이상 어렵게 되었습니다.
3. 전세대출 및 DSR 변화
전세자금대출도 이번 대책에서 영향을 받습니다.
2025년 10월 29일부터는 1주택자도 전세대출 시 DSR 적용을 받습니다.
즉, 전세대출 이자도 총부채 상환비율 계산에 포함되기 때문에, 기존에 대출이 많은 경우 한도가 줄어듭니다.
원금은 제외되지만, 이미 신용대출이나 주담대가 있는 경우 전세대출이 제한될 수 있습니다.
따라서 내 집을 유지하면서 전세를 구하려는 분들은 대출 조건을 반드시 확인해야 합니다.
4. 비규제지역으로 관심 이동
규제 강화로 인해 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 옮겨가는 현상도 나타나고 있습니다.
이천, 안성, 여주, 연천, 동두천, 평택 일부, 용인 처인구 등이 대표적인 예입니다.
이들 지역은 대출 제한이 비교적 완화되어 있어 실수요자 중심의 거래가 이어질 가능성이 높습니다.
5. 앞으로의 부동산시장 전망
정부는 이번 조치 이후에도 시장 상황에 따라 추가 규제 가능성을 시사했습니다.
반면, 공급 확대 정책과 청약 제도 개편을 병행 추진해 실수요자 중심의 시장 안정화를 목표로 하고 있습니다.
전문가들은 단기적으로는 거래 위축이 예상되지만, 중장기적으로는 가격 안정화에 긍정적 영향을 줄 것으로 보고 있습니다.
참고 사이트
규제지역 조회는 국토교통부 공식 사이트에서 확인할 수 있습니다.
국토교통부 규제지역 조회 www.molit.go.kr
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